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验房师介绍如何测量房屋面积及渗水情况

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验房师介绍如何测量房屋面积及渗水情况

发布日期:2019-04-09 作者: 点击:

 看房屋质量要关注细节。拿房屋面积来说,商品房管理办法规定,实测之后的面积与合同约定面积相比较,3%以内的误差是合理的。所交房屋的面积误差在3%以内的,据实结算房价;超出3%时,买受人有权退房。不愿退房的,登记面积大于合同约定面积时,买受人补足3%以内部分的价款,超出3%部分的价款由开发商承担,登记面积小于合同约定面积时,误差在3%以内部分的价款由开发商返还给业主,超出3%部分的价款双倍返还。


地下室工程 

1.侧墙、底板板面渗水 

原因: 

(1)混凝土施工质量差,存在微孔渗透; 

(2)防水涂层粘结不牢或损坏。 

堵漏措施: 

(1)将渗水部位清理干净,用水泥基防水涂料作堵渗处理。 

(2)将渗水部位清理干净后,用水乳型氯丁橡胶沥青防水涂料等配合纤维增强材料作堵渗处理。 

 

2.地下室大面积严重漏水原因: 

(1)混凝土配合比及施工质量不良,存在灌通的孔洞; 

(2)由于各种原因使地下室出现裂缝; 

(3)防水涂层施工质量不好或防水涂层延伸性不够,而造成防水层拉裂。 

堵漏措施: 

除可采用壁内和壁后注浆,防水混凝土贴壁衬砌、水泥砂浆,挂网水泥砂浆抹面等方法外,也可采用防水涂料,先引流排水,然后填缝堵洞,杜绝渗漏。 

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3。变形缝、施工缝和新旧结构接头处渗漏 

原因: 

(1)混凝土质量不良,收缩过大,出现裂缝; 

(2)这些部位的细部防水处理方法欠妥善,如止水带安放位置不当,混凝土灌捣不够严实,嵌缝膏填塞不严等; 

(3)密封材料及防水涂层延伸率不够,而被拉裂或脱离粘结面等。 

堵漏措施: 

(1)在漏水部位嵌填,粘贴或注入柔性或弹性防水材料; 

(2)在表面用弹性防水涂料(如聚氨酯防水涂料等)和纤维材料做增强防水层。 

 

4.穿墙管和预埋管处渗漏水 

原因: 

(1)管子或套管安装不严密,周围出现裂缝和缝隙; 

(2)细部处理方法欠妥,管外壁及混凝土预留孔壁之间的密封材料填塞不严,外侧防水涂料加强层粘结不良等; 

(3)密封材料及防水涂层因延伸率不够,而被拉裂,或脱离粘结面。 

堵漏措施: 

(1)清理管外侧空间的嵌填密封材料或注浆,严密堵塞; 

(2)管与地下室壁面连接根部用弹性防水涂料配合纤维材料做增强防水层。 


      如何测量房屋面积 


      工具:普通皮尺、计算器。


      注意:测算是指测量和计算两个不同步骤。 


      测量:主要是量取住宅的实际尺寸。


      步骤一:获取详细的标准层或自家所在楼层平面图。根据详细的住宅平面图测量和计算才能方便而准确。平面图中应包括住宅的主要数据有:各房间的轴线尺寸(即承重墙或柱的中心线之间的尺寸)和外墙的总尺寸,即两道尺寸线,还有各房间的使用面积。 


     大部分住户都在标准层,测量和计算主要根据标准层图纸和面积。如果住宅所在楼层较为特殊,如底层、顶层,则要用所在楼层的图纸。为了测算一户面积,可以不对全楼的面积进行测算。


     步骤二:测量和计算自家内部使用面积和建筑面积。


     1、使用面积的测算。对房间内部测量所得到的尺寸,是房间轴线尺寸减去墙体厚度和抹面厚度的尺寸,不能作为面积中的尺寸。也就是说,根据这个尺寸算出的面积并非是使用面积。使用面积是按轴线尺寸除去结构厚度尺寸的房间内部尺寸计算的。一般来说,承重墙体是砖墙时,结构厚24cm,寒冷地区外墙结构厚度为37cm,混凝土墙结构厚度20cm或16cm,非承重墙12cm、10cm、8cm不等。一般来说,轴线位于墙体的中间,中间两侧各为半个墙厚。白灰抹面厚度一般为2~3cm(具体图纸中应标注)。


     测量位置应在距地面1~1.2米高处。对于轴线尺寸360cm的房间,测量结果应是360-20-2.5×2=335cm。据此可推算出房间内部轴线尺寸360cm,计算尺寸340cm。尺寸误差如果在几厘米之内,说明抹灰厚度不准确、不均匀,一般不影响轴线尺寸和房间内部尺寸。如果误差接近或超过20cm则可能有问题。测量出房间两个方向的内部尺寸,相乘即得房间使用面积。门窗洞口的面积不计入使用面积。各房间(包括:门厅、过道、厅、卧室、厨房、卫生间、储藏室、壁柜、阳台等非固定结构围成的空间)使用面积之和为住宅总使用面积。


     2、住宅内建筑面积的测算。将自家住宅与别家、公共部分的相接处沿轴线分开,自家轴线之间的总面积为住宅内的总建筑面积。其计算方法,一种是将总使用面积再加上各段墙体的结构面积;一种是直接计算自家轴线所围成的几何图形面积。但住宅内的总建筑面积在图纸中一般不标注,没有实质意义,仅供下一步计算整套住宅建筑面积使用。



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